Результат расчёта
—
Что происходит с деньгами
| Ежемесячный платёж по ипотеке | |
| Всего арендной выручки | |
| Всего операционных расходов и налога | |
| Выплачено по ипотеке | |
| Прибыль с ипотекой, с учётом роста цены | |
| Прибыль при покупке за наличные |
На сколько выгодно плечо?
Альтернатива с доходностью 13% введена для ориентира. Это НЕ полноценное сравнение портфелей: учитываются разные суммы стартового капитала и разный денежный поток. Чтобы сравнить стратегии, нужно отдельно моделировать вложение высвободившихся денег.
Как считаем
Модель считает ежемесячный аннуитетный платёж, остаток кредита, аренду за вычетом простоя, коммунальных платежей, годовых затрат и налога. Аренда растёт раз в год, стоимость квартиры — помесячно с заданным годовым темпом. При выходе в выбранный год учитываются оценка квартиры, остаток кредита и процент расходов на продажу. XIRR — эффективная годовая доходность, найденная по датированным денежным потокам: первоначальный взнос и подготовка, ежемесячные поступления/доплаты и капитал при продаже.
Погашение тела долга не считается доходом второй раз: оно уже отражено в уменьшении остатка ипотеки. Модель не предусматривает досрочных платежей, изменения ипотечной ставки, индексации расходов, налогов с продажи, индивидуальных вычетов и других специфических условий. Сценарии — не прогноз и не индивидуальная инвестиционная рекомендация.